Desgaste normal y desgarro de propiedades de alquiler: Guía del propietario

El desgaste normal es el daño que ocurre naturalmente en una propiedad de inversión debido al envejecimiento. Normalmente es el resultado de un inquilino que vive en la propiedad y se considera depreciación normal. No es causado por negligencia o abuso de la propiedad. Los propietarios deben reparar el desgaste normal, pero no están obligados a reparar el daño causado por el inquilino.

Los propietarios deben documentar a fondo la condición de la propiedad para que puedan explicar el desgaste normal. Avail ayuda a los propietarios a mantenerse organizados ofreciendo software de administración de propiedades en línea. Detectan a los inquilinos, configuran el cobro de alquileres en línea y, lo más importante, programan las solicitudes de mantenimiento. La primera unidad es gratuita.

El desgaste normal es diferente del daño causado por el inquilino. El desgaste normal ocurre naturalmente con el tiempo. El daño causado por los inquilinos no es el resultado del envejecimiento sino el resultado de negligencia, descuido o abuso. El desgaste normal debe ser pagado por el propietario y el daño del inquilino no.

En la siguiente tabla, ilustraremos ejemplos de los tipos de desgaste normal y el daño causado por el inquilino y las diferencias entre los dos.

Diferencias entre el desgaste normal y el desgarro frente al daño

Tipo de materialVida útil mediaUso y desgaste normal
(Responsabilidad del propietario)
Daño del inquilino
(Responsabilidad del inquilino)
Alfombra5 añosAlfombras poco gastadas que muestran algunos parches desgastados pero sin agujeros ni manchasLa mascota causó daños como alfombras muy manchadas y alfombras rasgadas
Pisos de madera dura25 añosDesvanecimiento del suelo debido a la exposición a la luz solar.Pisos de madera muy rayados o piezas faltantes de la madera dura
Pisos de azulejo25 añosLechada sucia que rodea los azulejosAzulejos rotos o astillados o azulejos faltantes
Windows20 añosVidrio ligeramente rayado y herrajes sueltos y desgastados.Vidrios rotos, pantallas rotas, herrajes de ventanas rotas
Encimeras20+ añosRayas y marcas de agua ligeras.Encimeras desconchadas, áreas quemadas y / o manchas múltiples
ParedesToda la vidaGrietas en las paredes causadas por el asentamiento.Agujeros en las paredes, daños por colgar cuadros.
Pintar3 añosPintura descolorida de la luz del sol y desgastes menores del uso diarioPintura que ha sido garabateada, colores de pintura no autorizados.

Una lista de verificación para el propietario puede ayudarlo a determinar cuál es el desgaste normal frente al daño al forzarlo a documentar todo lo anterior. Para comprender mejor la diferencia entre los dos (y cuándo puede deducir el depósito del inquilino), echemos un vistazo a los dos ejemplos más comunes, que son el desgaste normal contra la alfombra dañada y el desgaste normal y la pintura dañada.

Desgaste normal y desgarro contra la alfombra dañada

Si la alfombra ha estado colocada durante 5 años o más, es responsabilidad del propietario reemplazarla, ya que esa es la duración de la vida útil de la alfombra. Si la alfombra tiene daños leves por el sol o muestra signos de desgaste, es un desgaste normal y el propietario no puede culpar al inquilino.

Es responsabilidad del propietario mantener la propiedad libre de peligros. Por lo tanto, si la alfombra se ha desgastado con el paso de los años y se ha convertido en un peligro de tropiezo, el propietario debe reemplazarla y pagarla de inmediato. Pero, si la alfombra ha sido rasgada o tiene un desgaste excesivo, es culpa del inquilino y el costo de reemplazarla se puede deducir del depósito de seguridad del inquilino.

Además, si la alfombra está manchada por una mascota o derramando comida, vino, tierra y más, se considera daño causado por el inquilino y también puede deducirse del depósito de seguridad. Las leyes estatales varían en cuanto a las leyes de los inquilinos del propietario con respecto a los depósitos de seguridad, pero en general, el propietario debe obtener un presupuesto de reparación de un contratista con licencia y enviar al inquilino una lista detallada de los daños junto con el cheque por el resto del depósito de seguridad.

Desgaste normal y roturas frente a pintura dañada

La pintura descascarillada, el daño causado por el sol o una pequeña cantidad de desgastes se consideran desgaste normal y el propietario debe ponerlos en contacto entre los inquilinos. La pintura del techo generalmente dura más ya que nadie está constantemente tocando el techo. La pintura del techo debe ser retocada cuando ocurra una fuga o cuando sea necesario.

Si la pintura tiene orificios, marcas de desgaste excesivas u otras marcas como dibujos o garabatos, se considera daño causado por un inquilino. En este caso, el costo de reparar el daño y pintar las paredes se deducirá del depósito de seguridad del inquilino. Puede hacer esto obteniendo una cotización de un contratista con licencia y enviándole al inquilino una lista detallada de los daños, junto con el cheque por el resto de su depósito de seguridad.

“La forma más fácil de discernir entre el desgaste y el desgarro y el daño causado por el inquilino es pensar en el desgaste como en cualquier daño causado por fuerzas naturales o por el uso diario. El daño causado por el inquilino debe considerarse como un daño que requiere más que un mantenimiento de rutina para repararlo. "Obviamente, esto no incluye cosas como una tubería con fugas o cosas que sucederían a la propiedad sin importar quién era el inquilino".

- Timothy Czekaj, abogado de bienes raíces, Czekaj Dusharm LLC

Como propietario, hay mucho que tratar con la inclusión de daños causados ​​por el inquilino y problemas relacionados. Si usted es un nuevo inversor en bienes raíces o simplemente tiene preguntas sobre cómo ser un propietario, consulte nuestros 26 consejos para propietarios.

Los propietarios cobran depósitos de seguridad al comienzo de la residencia del inquilino. Estos depósitos de seguridad ayudan a proteger al propietario de tener que pagar gastos que van más allá del desgaste normal. Los propietarios pueden deducir ciertos gastos causados ​​por el inquilino de los depósitos de seguridad.

Las leyes sobre depósitos de seguridad varían según el estado. Sin embargo, por lo general, los propietarios deben devolver el depósito de seguridad del inquilino y enviarles los registros contables dentro de los 21 días posteriores a la fecha en que el inquilino se mude. Esto significa que dentro de los 21 días, debe obtener la oferta del contratista para reparar el daño causado por el inquilino, restarlo del depósito de seguridad y enviar a los inquilinos las deducciones detalladas y un cheque por la diferencia entre el depósito y el costo del daño.

En la mayoría de los estados, se puede usar una lista de deducciones detalladas en lugar de la oferta del contratista, pero es mejor estar seguro al usar un contratista. Otras deducciones pueden incluir servicios públicos no pagados y renta vencida, pero solo necesita comprobante de la factura y no la oferta de un contratista. Si el propietario no envía la lista completa de las deducciones detalladas a los inquilinos dentro del período de tiempo establecido, el inquilino puede llevarlos a la corte de reclamos menores.

Si el depósito de seguridad del inquilino no cubre todo el daño causado por el inquilino, el propietario puede llevarlo a la corte de reclamos menores. Sin embargo, esto puede ser costoso y llevar mucho tiempo. Si el daño excede las pautas de la corte de reclamos menores, el propietario contrata a un abogado y demanda al inquilino en la corte municipal. Esto puede ser incluso más costoso y llevar mucho tiempo, y puede ser difícil hacer cumplir una sentencia contra el inquilino.

Aquí hay un ejemplo para comprender mejor los depósitos de seguridad y las deducciones:

Ejemplo de Deducciones de depósitos de seguridad

CantidadDescripción
Depósito de seguridad recibido$2,500
Alquiler vencido-$1,000Alquiler de junio no pagado en su totalidad
Cargos por pagos atrasados-$250Cargos por alquileres atrasados ​​en junio
Facturas vencidas de servicios públicos-$175Recibo de la luz
Daños a mascotas-$250Limpiar y desodorizar alfombras
Azulejos rotos-$350Reemplace los azulejos rotos y lechada
Deducciones totales$2,025
Monto de depósito de seguridad devuelto$2500-$2025= $475Fondos certificados enviados por correo al inquilino

“En la mayoría de los estados, las leyes otorgan el beneficio de la duda a los inquilinos y depende del propietario demostrar que el daño se hizo intencionalmente y no es solo el desgaste normal. Cuanto más tiempo vive un inquilino en una propiedad, más margen de maniobra tiene ya que ha transcurrido más tiempo para que ocurra el desgaste normal.

Como propietario, debe estar seguro de poder convencer a un juez de que hay razones para restar una deducción del depósito de seguridad del inquilino. "Este daño se limita a actos voluntariosos o negligentes, incluidos agujeros en la pared, daños causados ​​por mascotas, abusos y daños causados ​​por actos ilegales".

- Sotereas Pantazes, Propietario y Fundador, EFynch

Las disputas por el uso y desgaste normal y el daño causado por el inquilino pueden resultar en una acción legal. Para evitar esto, todas las expectativas del inquilino deben estar escritas e incluidas en el contrato de arrendamiento para que el inquilino las conozca. Estas expectativas incluyen aspectos como quién es responsable de cortar el pasto, la remoción de nieve y el mantenimiento de áreas comunes.

“Las precauciones que un propietario puede tomar es estar atentos en la mudanza en la inspección. Durante la tenencia, el propietario debe hacer (como mínimo) inspecciones anuales para evaluar la tasa de desgaste, al mismo tiempo que descubre daños al inquilino. Las pautas de depósito de seguridad se deben detallar en los apéndices de arrendamiento y / o de arrendamiento. "Debería estar más que claro para el inquilino qué se espera de ellos y qué condición espera el propietario para recibir la unidad, en el momento de la mudanza".

- Jake Michels, Director de Gestión de la Propiedad, RUPCO

Si el inquilino viola cualquiera de los términos del contrato de arrendamiento, lo que incluye no pagar el alquiler o dañar la propiedad, puede ser el momento de presentar un desalojo. Como los desalojos pueden llevar mucho tiempo y ser costosos, una alternativa es pagarle al inquilino que abandone la propiedad. Esto se llama efectivo por llaves. Se requiere que el inquilino se retire dentro de un período de tiempo corto y recibirá dinero en efectivo por devolver sus llaves y no dañar más la propiedad.

Un propietario debe estar preparado para ir a la corte si el inquilino niega las reclamaciones por daños a la propiedad. En la corte, un juez puede pedirle al propietario una prueba de la correspondencia, incluso cómo se notificó al inquilino sobre las deducciones del depósito de seguridad. Es por eso que es importante utilizar el correo certificado cuando envíe sus ofertas de contratista, deducciones detalladas y más para que pueda rastrearse.

El juez también puede pedir ver una prueba de dónde se guardó el depósito de seguridad y una copia del contrato de arrendamiento. Use una cuenta bancaria comercial separada para mantener los depósitos de seguridad separados de otros gastos relacionados con la propiedad. Esto hace que sea más fácil mantener los fondos separados y no mezclar nada.

En la siguiente sección, le mostramos cómo documentar el desgaste normal frente al daño en 4 pasos. Esto debería ser útil en caso de que vaya a la corte por el daño del inquilino. Para obtener más consejos útiles para los propietarios, incluida la comprensión de las leyes de propietarios e inquilinos, consulte nuestra guía detallada sobre cómo convertirse en un propietario.

Cuando se documenta el desgaste y el desgaste frente al daño, es importante llevar a cabo un recorrido de entrada y salida con cada inquilino. Catálogo de las diferencias. Esto te ayudará a identificar lo que eres responsable de pagar y arreglar lo antes posible. También sabrá cuál es la responsabilidad del inquilino y luego podrá deducirlo de su depósito de seguridad.

Aquí están los 4 pasos para documentar el desgaste y el daño vs.

Paso 1. Realice la mudanza del arrendatario en la lista de verificación

Imprima nuestra mudanza de propietario-inquilino en la lista de verificación y recorra cada habitación de la propiedad con el inquilino y la lista de verificación en la mano. Documente la condición actual y fotografíe cada área. Recuerde incluir todos los electrodomésticos y áreas al aire libre de la propiedad.

Paso 2. Realizar un mantenimiento regular

Un propietario debe realizar inspecciones regulares de la propiedad. Esto los mantendrá actualizados sobre la condición actual de la propiedad, así como lo que se debe arreglar de inmediato. Al realizar inspecciones de rutina, le mostrará al inquilino que le importa la propiedad y espera que también lo haga. Podrá hacer un seguimiento del desgaste y podrá notar el daño causado por el inquilino durante cada inspección.

Paso 3. Responder a las solicitudes de los inquilinos

Al responder a las solicitudes de los inquilinos, le mostrará al inquilino que el mantenimiento se está realizando de manera oportuna y, por lo tanto, el alquiler también debe pagarse de manera oportuna. Responder a las solicitudes de los inquilinos de manera oportuna también lo ayuda a estar al tanto de posibles problemas. Si soluciona un problema cuando surge, es menos costoso que si el problema empeora. También le ayudará a evitar situaciones de daños causados ​​por el inquilino antes de que surjan.

Paso 4. Llevar a cabo la lista de verificación de mudanza del arrendatario

Después de que el inquilino se mude por completo, es hora de realizar una lista de verificación de mudanza. Esta lista de verificación incluirá notas sobre la condición actual de la propiedad. Irás habitación por habitación y anotarás cualquier daño y también fotografiarás cada área.

Mientras llena esta lista de verificación, mire la lista de mudanzas para ver en qué condición se encontraba la propiedad antes de que se mudara el inquilino. Esto le dará una idea de quién es el responsable del daño. Si el inquilino causó el daño, entonces el costo para repararlo se puede deducir de su depósito de seguridad.

Ahora sabe qué es el desgaste normal y la diferencia entre el desgaste normal y el daño causado por los inquilinos. El desgaste normal es importante para el propietario, ya que afecta la relación entre el propietario y el inquilino y puede costarle dinero al propietario si no está debidamente documentado.

Además de lidiar con el desgaste normal, los propietarios tienen que encontrar y evaluar a los inquilinos. Aquí es donde Avail puede ayudar. Son una compañía de software de administración de propiedades que proporciona publicidad para listas de alquileres, selección de inquilinos y solicitudes de mantenimiento en línea.

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