Calculadora de propiedades de alquiler: renta, retorno de la inversión y flujo de efectivo


Una calculadora de propiedades de alquiler ayuda al propietario de una propiedad a determinar el retorno de la inversión, la tasa de capitalización y el flujo de efectivo de una propiedad de alquiler. Los insumos que necesitará incluyen el valor de la propiedad, los ingresos mensuales, los gastos de la propiedad y la tasa de desocupación. Los inversores suelen utilizar una calculadora de ingresos de alquiler para evaluar una propiedad de alquiler potencial y decidir si es una buena inversión para comprar.

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Cómo funciona la calculadora de propiedades de alquiler

La calculadora de propiedades de alquiler, también llamada calculadora de ingresos por alquileres, funciona calculando datos como el valor actual de su propiedad, su tasa de hipoteca, el plazo del préstamo y el alquiler mensual esperado. También incluye la cantidad que pagó por la propiedad, incluido el pago inicial, los costos de renovación y los costos de cierre, así como los gastos esperados relacionados con la propiedad. Después de ingresar estos números, la calculadora de ingresos de alquiler calculará su flujo de efectivo, su tasa de capitalización y su retorno de la inversión.

La calculadora de propiedades de alquiler le brinda una visión general de su posible retorno de la inversión y el flujo de efectivo para que pueda decidir si la propiedad de inversión es una buena inversión. También se puede utilizar en una propiedad que ya posee y desea evaluar su valor. El artículo lo guiará a través de cómo funciona la calculadora de propiedades de alquiler; no se preocupe si no conoce todos los números de entrada, ya que proporcionamos información promedio para entradas que pueden no ser conocidas comúnmente, como sus costos de cierre.

Entradas de la calculadora de propiedad de alquiler

Cuando utilice nuestra calculadora de propiedad de alquiler gratuito, se le solicitará que ingrese el valor actual de su propiedad, la inversión en efectivo, la tasa hipotecaria, el plazo, los costos de cierre, el alquiler mensual esperado, los gastos estimados de la propiedad y la tasa de vacantes.

Los detalles para cada entrada en la calculadora de propiedades de alquiler son:

Valor actual de la propiedad

La primera entrada es el valor actual de su propiedad, también conocido como valor justo de mercado, que es el valor actual de su propiedad. Puede averiguarlo contratando a un tasador profesional para que salga y le dé un informe de evaluación. Si tiene una propiedad residencial, puede usar Zestimate en Zillow o llamar a un agente de bienes raíces para realizar un análisis de mercado comparativo (CMA) en su propiedad.

Si es propietario de una propiedad comercial, debe usar un tasador o pedirle a un agente de bienes raíces comercial que le diga cuánto vale la propiedad usando Costar o Loopnet, que son plataformas de bienes raíces comerciales.

Tenga en cuenta que el valor actual de su propiedad no es necesariamente el mismo que el precio de compra de la propiedad. Es posible que ya haya comprado la propiedad y los valores hayan fluctuado, o el propietario actual pudo haber comprado la propiedad hace años y aumentó su valor y ahora vale más.

Inversión total en efectivo para su propiedad de alquiler

La siguiente entrada es su inversión en efectivo total actual en la propiedad, que incluye los costos de renovación, así como su pago inicial si compró la propiedad mediante financiamiento. De lo contrario, si compró (o planea comprar) la propiedad usando todo el efectivo, entonces su inversión en efectivo será el precio de compra de la propiedad. Esto se encontrará en su declaración de liquidación de HUD 1 si ya compró la propiedad. Si aún no ha comprado la propiedad, será el monto por el cual el vendedor acepta venderla.

En nuestra calculadora, podrá seleccionar sí o no en respuesta a si utilizó un préstamo para comprar una propiedad de alquiler. Luego, le daremos algunos números promedio que se completarán automáticamente en caso de que no esté seguro de cuánto fue su inversión en efectivo. El pago inicial promedio en una propiedad de inversión es del 20 por ciento.

Tasa de hipoteca en su propiedad de alquiler

Su tasa de hipoteca es otra entrada utilizada en la calculadora de propiedades de alquiler. Es la tasa de interés que acordó pagar en su préstamo. Si no está seguro de cuál es su tasa hipotecaria y aún no ha comprado la propiedad, consulte con su prestamista, ya que le deberían haber dado un bloqueo de tasa en el que tiene garantizada una tasa de interés específica durante un período de tiempo determinado , generalmente de 30 a 60 días.

Si ya compró la propiedad, la tasa de interés estará en los documentos de su hipoteca. También puede encontrar tasas de propiedad de inversión que se actualizan mensualmente en nuestro artículo sobre préstamos de propiedad de inversión. Nuestra calculadora utiliza una tasa fija promedio del 5 por ciento si no está seguro de su tasa actual. Tenga en cuenta que el 5 por ciento es una tasa promedio, y no podemos predecir aumentos futuros en las hipotecas de tasa ajustable. Un alza en las tasas podría potencialmente aumentar sus costos totales y disminuir su ROI.

Plazo del préstamo para su hipoteca de propiedad de alquiler

El plazo de su préstamo es la duración de su préstamo. Los plazos de préstamo típicos para las propiedades de alquiler son 15, 20 o 30 años. Nuestra calculadora de propiedades de alquiler gratuito utiliza un préstamo totalmente amortizado con un plazo de 15 años para sus cálculos (si no está seguro de cuál es el plazo exacto de su préstamo). Sin embargo, también puede ajustar este término a 20 o 30 años en la calculadora de propiedades de alquiler. Si tiene un préstamo global, inicialmente podría resultar en un mejor flujo de efectivo debido a los pagos mensuales iniciales más bajos.

Costos de cierre en su propiedad de alquiler

Los costos de cierre son gastos adicionales al precio de compra y pago inicial de la propiedad. Los costos de cierre incluyen los honorarios del prestamista, como los honorarios de originación de préstamos. También incluyen honorarios notariales, seguro de título, honorarios de búsqueda de título, honorarios de abogados, impuestos de transferencia, etc. Los costos de cierre promedian del 2 por ciento al 5 por ciento del precio de compra de la propiedad. Si no está seguro de sus costos de cierre, la calculadora de ingresos por alquileres asumirá que son del 5 por ciento (lo que está en el lado conservador).

Alquiler mensual esperado de su propiedad de alquiler

El alquiler mensual esperado es bastante sencillo. Es el ingreso de alquiler bruto que la propiedad está aportando actualmente o lo que se espera que aporte. Incluye el ingreso de alquiler de los inquilinos y cualquier otro ingreso adicional de estacionamiento, lavandería que funciona con monedas, servicios de venta, etc.

Gastos estimados de la propiedad de su propiedad de alquiler

Sus gastos estimados de propiedad son sus gastos mensuales asociados con la propiedad. Incluyen cosas como sus gastos operativos, así como sus pagos mensuales de la hipoteca. Tenga en cuenta que el pago de su hipoteca no es un gasto operativo, pero está en esta categoría porque es uno de sus mayores gastos mensuales y lo ayudará a determinar el flujo de efectivo y el ROI.

Los gastos de operación típicos incluyen:

  • Impuesto a la propiedad: Este es el impuesto sobre el valor de la propiedad establecido por una autoridad de gobierno local. Puede llamar a la oficina local de recaudación de impuestos, preguntar a su agente de bienes raíces o consultar los registros públicos de sus impuestos a la propiedad. Por lo general, se enumeran anualmente, así que solo divida entre 12 para obtener los impuestos mensuales.
  • Propiedad administrativa Matrícula: Estos pueden variar de 8 por ciento a 15 por ciento o más, pero utilizamos un promedio del 10 por ciento de la renta mensual recaudada.
  • Mantenimiento: Esto es lo que usted gasta mensualmente en el mantenimiento de la propiedad. En general, el 1% del valor de la propiedad se gasta anualmente, así que simplemente divida ese número por 12 para obtener sus costos mensuales.
  • Utilidades del área común: Estas son las utilidades de las cuales usted, el propietario, es responsable y puede incluir la electricidad en los pasillos de un edificio de apartamentos o recolección de basura.

Tasa de vacante de su propiedad de alquiler

Su tasa de vacante es la relación entre las unidades vacantes en el edificio y el número total de unidades disponibles. Solo se usa en propiedades con dos o más unidades. Por ejemplo, si tiene dos unidades vacantes en un edificio de 10 unidades, entonces su tasa de vacante es 2/10 = 20 por ciento.

Para obtener los resultados más precisos utilizando la calculadora de ingresos de alquiler, obtenga todos los números juntos de antemano. Tenga su tasa de vacante, gastos de operación e ingresos mensuales de alquiler frente a usted, para que pueda ingresar fácilmente los números correctos.

Rentas de la calculadora de propiedades de alquiler

Nuestra calculadora de ingresos por alquileres calcula su retorno de la inversión (ROI), flujo de efectivo y tasa de capitalización. Calcula estas salidas basándose en las entradas que ingresó en la calculadora. Estos resultados, también llamados resultados, lo ayudarán a determinar si la propiedad de inversión es una buena inversión para usted.

Retorno de la inversión de su propiedad de alquiler

Un retorno de la inversión mide la cantidad de ganancias que obtiene en una propiedad de inversión mostrada como un porcentaje. Mide qué tan bien está funcionando la propiedad de alquiler, y puede ser una buena manera de comparar otras propiedades que generan ingresos cuando decide cuál comprar o cuánto debe ofrecer.

Un buen retorno de la inversión en una propiedad de inversión es generalmente del 10 por ciento o más. Para calcular su ROI, usted calcula su rendimiento anual y lo divide por su inversión total en efectivo. La calculadora hará esto por usted, pero si tiene curiosidad, puede calcular su rendimiento anual restando sus gastos de sus ingresos totales de alquiler. Entonces divides esto por tu inversión total. Nuestra calculadora calcula su ROI para 1, 5, 10, 15 y 30 años, por lo que tiene un análisis en profundidad de la propiedad durante un largo período de tiempo.

Flujo de efectivo para su propiedad de alquiler

El flujo de efectivo es otra salida importante que se encuentra al utilizar nuestra calculadora de propiedades de alquiler gratis. Para calcular el flujo de efectivo, la calculadora comienza con sus ingresos por alquiler y le resta los gastos operativos y los pagos de la hipoteca. El flujo de efectivo se suele calcular mensualmente.

Si está comprando una propiedad de inversión, normalmente desea una propiedad con flujo de efectivo positivo, lo que significa que al final de cada mes, obtiene una ganancia después de que se cobran todos los alquileres y se pagan todos los gastos. Nuestra calculadora de ROI de propiedades de alquiler le muestra el flujo de efectivo mensual y anual.

Tarifa máxima para su propiedad de alquiler

La tasa de capitalización es una tasa que ayuda a los inversionistas a evaluar una inversión en bienes raíces. La fórmula de tasa de capitalización es el ingreso operativo neto dividido por el valor de la propiedad. Las tasas de límites varían según la ubicación y el tipo de propiedad, pero por lo general una buena tasa de límites varía entre el 4% y el 10% o más. Por lo general, cuanto más alta es la tasa de capitalización, más rentable es la inversión, pero también más riesgosa es la inversión.

Para obtener más información sobre cómo funciona una tasa de capitalización y quién debe usarla, consulte nuestra guía detallada de la tasa de capitalización, que también le mostrará cómo calcular la tasa de capitalización de su propiedad.

Para quién es adecuada una calculadora de ingresos por alquiler

Un inversionista en bienes raíces debe utilizar una calculadora de ROI de propiedades de alquiler que desea una solución fácil para descubrir si una propiedad en alquiler es una buena inversión. Normalmente se usa para evaluar una oportunidad de compra y para evaluar la retención de una propiedad de inversión que ya posee.

En general, es correcto para los inversionistas a largo plazo que desean presionar unos pocos botones y tienen cosas como el flujo de efectivo de la propiedad y el ROI calculado para ellos. La mayoría de los inversionistas usan una calculadora de flujo de efectivo de propiedades de alquiler antes de decidir si comprar o no una propiedad de inversión. Sin embargo, otros inversores lo utilizan para decidir si deben conservar o vender sus propiedades de inversión actuales.

Específicamente, una calculadora de ROI de propiedad de alquiler es adecuada para:

  • Dúplex, triplex y otros inversionistas de viviendas multifamiliares.
  • Inversores de edificio de apartamentos
  • Inversores de viviendas unifamiliares.
  • Propietarios que administrarán la propiedad ellos mismos.
  • Inversores que desean vender una propiedad y poder dar al comprador potencial todas las cifras de la propiedad, como el flujo de efectivo.

“Tengo algunas propiedades de alquiler y uso una calculadora de propiedades de alquiler. Ojalá lo tuviera cuando compré mis propiedades. Durante nuestra primera experiencia de alquiler, no asignamos correctamente las fechas de pago al alquiler y los servicios públicos. Por lo tanto, tuvimos que disponer grandes cantidades de dinero para impuestos y servicios públicos, esencialmente afrontando los costos todos los meses del primer año. Una calculadora de propiedades de alquiler ayudará a calcular el ROI y el flujo de efectivo en función de nuestros gastos operativos, como impuestos y servicios públicos ".

- Brad Biren, abogado, Johnston Martineau

Para quién no es adecuada una calculadora de ingresos por alquiler

Por lo general, una calculadora de ingresos de alquiler no es adecuada para los inversionistas que compran y voltean y compran una propiedad con la intención de rehabilitarla y venderla para obtener una ganancia. Estos tipos de inversionistas a corto plazo generalmente no se preocupan por los ingresos por alquiler o el flujo de efectivo mensual. En su lugar, se centran en el valor de reparación (ARV) y el ROI que pueden obtener al vender la propiedad lo más rápido posible.

Línea de fondo

Los inversores utilizan una calculadora de flujo de efectivo de la propiedad de alquiler para decidir si una propiedad de alquiler es una buena inversión basada en el flujo de efectivo potencial, el ROI y la tasa de capital de la propiedad. Esta calculadora de flujo de efectivo de propiedades de alquiler utiliza insumos como el valor actual de la propiedad, el pago inicial y el plazo del préstamo para obtener resultados como el ROI, el flujo de efectivo y la tasa de capitalización.

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