¿Qué es una evaluación de la vivienda y quién la paga?

Una evaluación de la vivienda es una estimación imparcial por escrito del valor justo de mercado de una vivienda u otra propiedad (condominio, propiedad comercial, terreno baldío). Las tasaciones se basan en el análisis del tasador de bienes raíces de los precios de venta recientes de propiedades similares en el área (llamadas "comps"), así como la ubicación, el tamaño y la condición física de la propiedad.

¿Interesado en convertirse en un tasador de bienes raíces? Haga clic aquí para leer nuestro artículo sobre cómo obtener una licencia.

Aquí hay dos usos comunes de una evaluación:

1. Transacciones de compra o venta

El tiempo más común en que se usa una tasación es para la compra o venta de una propiedad.

2. Proceso de Préstamo Hipotecario o Refinanciamiento.

Todos los prestamistas solicitan una tasación de la vivienda durante el proceso del préstamo hipotecario para que exista una manera objetiva e imparcial de evaluar el valor de mercado de la vivienda. Esto ayuda a garantizar que la cantidad de dinero solicitada por el prestatario para comprar la vivienda sea adecuada.

En términos generales, un prestamista no prestará más que el valor de tasación de la vivienda ya que la propiedad sirve como garantía para el préstamo. El valor de tasación se usa para determinar los índices de préstamos comunes que influyen en el proceso de aprobación del préstamo, como el préstamo a valor (LTV).

Hay muchas maneras diferentes en que los tasadores de bienes raíces pueden generar valores para las propiedades. El enfoque elegido por el tasador de bienes raíces generalmente diferirá según el tipo de propiedad que estén evaluando.

Aquí están los tres métodos más comunes que usan los tasadores para valorar una propiedad.

1. El enfoque de costos

El enfoque de costo para evaluar los bienes raíces usa el costo para reemplazar o reconstruir la vivienda, menos el deterioro físico de la propiedad para obtener el valor de una vivienda. El enfoque de costo se utiliza por motivos de seguros, propiedades comerciales o propiedades de nueva construcción.

Dado que el enfoque del costo se basa en el valor de la tierra vacante para valorar una casa, rara vez se utiliza para bienes raíces residenciales. Después de todo, generalmente hay pocos lotes vacíos disponibles en la mayoría de los vecindarios para compararlos con un valor para la tierra. También ignora el hecho de que muchas casas residenciales tienen un valor histórico que es difícil de cuantificar.

2. El enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas analiza las propiedades de tamaño, calidad y ubicación similares que se han vendido recientemente en el área. Las variaciones en la propiedad se incluyen en la valoración al sumar o restar cantidades basadas en factores tales como el número de baños, el tamaño del lote y más.

Dado que valora las casas según el precio de casas similares, recientemente vendidas en el mismo vecindario, el método de comparación de ventas se utiliza con mayor frecuencia para bienes raíces residenciales. Cuando su prestamista solicita una tasación de una casa que está tratando de comprar, es probable que el tasador de bienes raíces utilice el método de comparación de ventas para valorar la vivienda.

3. El enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos estima el valor de una propiedad en función del ingreso operativo neto que produce, dividido por la tasa de capitalización, o tasa de capitalización para abreviar. La tasa de capitalización se usa para ayudar a los inversores inmobiliarios a evaluar las propiedades de alquiler para la venta. Les dice qué porcentaje del precio de venta obtendrán como un retorno de la inversión cada año.

Por ejemplo, si un edificio tiene una tasa de capitalización del 10%, eso significa que un inversionista esencialmente recuperará el 10% del valor del edificio cada año. Que habrán recuperado toda su inversión en 10 años. Si la tasa de capitalización es del 5%, significa que solo recuperarán el 5% del valor y pueden esperar recuperar su inversión en 20 años.

Cómo los tasadores de bienes raíces utilizan el enfoque de ingresos para valorar propiedades comerciales

Una vez que un tasador de bienes raíces ha generado el ingreso neto de una propiedad comercial, luego divide el ingreso neto por la tasa de capitalización. La tasa de capitalización es la relación del ingreso operativo neto de una propiedad comercial dividida por el valor de mercado actual de la propiedad. Por ejemplo, digamos que usted compra una propiedad comercial por $ 500,000. Después de deducir los gastos operativos, digamos que este edificio le traerá un ingreso neto de $ 50,000 por año.

Si dividimos el próximo ingreso por el precio de venta obtenemos 0.1. Dado que la tasa de capitalización se expresa en un porcentaje, movemos el decimal y terminamos con una tasa de capitalización del 10%.

Una valoración no es el valor justo de mercado definitivo de una vivienda. El valor justo de mercado de una propiedad es el precio que un comprador dispuesto y conocedor pagaría a un vendedor dispuesto e informado. Esto también supone que ambas partes están actuando voluntariamente y en su propio interés. Las tasaciones pueden ser muy precisas o completamente defectuosas, dependiendo de la competencia y experiencia del tasador de bienes raíces.

Según el Appraisal Institute, una asociación de tasadores profesionales de bienes raíces, un tasador de bienes raíces calificado debe tener licencia o certificación según lo requerido en los 50 estados a través del Departamento de Comercio. Además, de acuerdo con las regulaciones federales, todos los tasadores de bienes raíces deben ser imparciales y no deben tener ningún interés directo o indirecto en la transacción.

Los factores importantes para determinar el valor de una propiedad son las características físicas de su hogar (ubicación, tamaño del lote, pies cuadrados, número de habitaciones y baños, edad, vista, etc.), así como su condición observable. Los tasadores de bienes raíces se centran en la condición de lo que forma parte de la casa de forma permanente, o no de los muebles, la decoración o cualquier cosa que no esté fijada permanentemente a la propiedad.

Por lo general, durante una inspección para una evaluación, los tasadores de bienes raíces medirán la propiedad para descubrir la verdadera superficie cuadrada. También tomarán notas sobre características como el número de habitaciones, baños y la distribución de la habitación. También intentarán determinar la condición general, el atractivo y el diseño funcional de la casa. Todos estos elementos se tienen en cuenta en el informe de evaluación. Aquí están los elementos importantes que se señalarán:

  • Ubicación de la casa
  • Tamaño de la vivienda y propiedad.
  • Condición general y edad del hogar.
  • Características de la casa (es decir, 4 dormitorios, 3 baños, etc.)
  • Habitaciones remodeladas, adiciones y otras mejoras estructurales importantes.
  • Características arquitectónicas, como tragaluces y chimeneas.

Si desea tener una idea de cómo es una evaluación de vivienda, consulte este informe de evaluación residencial uniforme de Freddie Mac.

El costo promedio de una tasación de casas en los Estados Unidos es de alrededor de $ 300- $ 400. Este precio puede variar según el tamaño de la casa, la región.

En general, la tasación de la casa es pagada por el comprador. El cargo por la tasación de la vivienda se agrega a los costos de cierre que se pagan al cierre. Sin embargo, solo porque el comprador esté pagando por el tasador de bienes raíces no significa que representen sus intereses. Muy por el contrario. Los tasadores de bienes raíces generalmente son contratados por y representan los intereses del prestamista.

Una evaluación de la casa toma de dos a siete días. Por lo general incluye estos tres pasos:

  1. Visitar la casa para medirla y comprobar su estado general.
  2. Revisar el vecindario y la MLS para ventas anteriores de casas similares (conocidas como comps)
  3. Crear un informe, que justifique el valor de la vivienda basándose en la investigación de viviendas comparables vendidas anteriormente, su evaluación en persona y otras condiciones del mercado.

La inspección física de una propiedad no toma tanto tiempo. La visita domiciliaria suele durar entre 15 y 20 minutos, a menos que la propiedad sea difícil de medir o que haya características únicas que justifiquen una mayor investigación. El tasador de bienes raíces generalmente tomará fotos para documentar la condición de la casa o las características únicas de la propiedad.

Finalmente, se realiza el informe de evaluación de la vivienda, que incorpora todos los hallazgos de la visita real al hogar y la investigación de las ventas recientes de casas similares en el vecindario y sus alrededores.

Una evaluación de bienes raíces es idealmente una estimación objetiva e imparcial del valor justo de mercado de una propiedad. Esta estimación proviene de una inspección en persona por parte de un tasador de bienes raíces con licencia, así como la investigación de casas similares que se han vendido recientemente.

Es una herramienta útil para la toma de decisiones que se utiliza para informar a los compradores sobre cuánto pagar; vendedores sobre cuánto cobrar; prestamistas sobre cuánto prestar; y las autoridades fiscales sobre cuánto cobrar. Una tasación de bienes raíces es una manera de cuantificar La calidad y el valor de los bienes inmuebles.