Valor justo de mercado: definición y cómo se determina

El valor justo de mercado es una estimación del precio al cual la propiedad real cambiaría de manos en una transacción a distancia. Es decir, una transacción voluntaria entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, que tienen el mismo poder de negociación y un conocimiento razonable de los hechos pertinentes.

El valor justo de mercado representa una valoración imparcial o una valoración del valor, sin importar cuánto lo deseen los compradores o vendedores. Por ejemplo, no importa cuánto dinero necesita el vendedor para pagar el préstamo o cuánto puede pagar el comprador. Es lo que es.

Aquí hay tres razones principales por las que conocer el valor justo de mercado es importante para valorar, comprar o vender una casa:

1. Para la transferencia de propiedad

El valor justo de mercado es crucial para saber en cualquier momento que se transfiera la propiedad de la propiedad. Saber el valor justo de mercado le permite a un propietario entender completamente el valor de su propiedad para evitar ser aprovechado. También ayuda al comprador a saber cuánto es demasiado para pagar por una propiedad. Estos son algunos ejemplos de situaciones en las que es importante conocer el valor justo de mercado de una propiedad:

  • Una casa está siendo tasada para la venta
  • Dominio eminente está siendo ejercido por el gobierno.
  • Una propiedad está involucrada en un acuerdo como un divorcio
  • Un hogar está atado en el proceso de sucesión.

2. Para efectos fiscales

Las autoridades fiscales también quieren saber que los bienes inmuebles se venden a un valor justo de mercado. Esto es especialmente cierto para las transacciones entre personas que no tratan a distancia.

Los impuestos municipales a la propiedad a menudo se evalúan según el valor justo de mercado de la propiedad del propietario. Como la diferencia entre el precio de compra y el valor justo de mercado de la propiedad puede ser sustancial, las autoridades fiscales están interesadas en conocer la corriente valor justo de mercado.

El valor justo de mercado también entra en juego cuando alguien intenta determinar el valor de la propiedad heredada o la propiedad vendida a través del proceso de sucesión. Las autoridades fiscales deben garantizar que el crédito otorgado sea por el verdadero valor justo de mercado de la propiedad. A menudo requieren valoraciones independientes para saber este número.

3. Para fines de seguros

El valor justo de mercado también se utiliza a menudo en la industria de seguros. Por ejemplo, cuando se realiza una reclamación de seguro como resultado de la quema de una casa, la compañía de seguros que cubre la pérdida a menudo solo cubrirá la cantidad hasta el valor justo de mercado.

Dado que determinar el valor justo de mercado de una propiedad no es simplemente una cuestión de insertar números en una hoja de cálculo, el IRS tiene una lista de métodos aceptados. Aquí hay cinco maneras en que los profesionales de bienes raíces determinan el valor justo de mercado para la propiedad inmobiliaria:

1. Análisis comparativo del mercado

El primer método que utilizan los profesionales de bienes raíces para determinar el valor justo de mercado de una propiedad real es comparar la propiedad en cuestión con propiedades comparables actualmente en el mercado u otras propiedades comparables que se hayan vendido recientemente. Esto se denomina análisis de mercado comparativo (CMA) y generalmente lo realiza un agente de bienes raíces con licencia. El precio de venta actual para propiedades comparables y los precios de venta recientes de propiedades comparables pueden dar a un agente una estimación razonable de lo que una propiedad podría vender si se comercializa en la actualidad.

Cómo los profesionales de bienes raíces encuentran un valor justo de mercado con un CMA

Mirar las ventas o composiciones comparables es una parte importante de la creación de un CMA. Para la mayoría de los CMA, los agentes observan aproximadamente 2-3 años de ventas recientes para encontrar propiedades comparables. Para que el CMA sea preciso, las propiedades comparables deben ser lo más similares posible en pies cuadrados, número de habitaciones y condiciones, y también deben venderse en condiciones similares. Por ejemplo, las ventas de ejecución hipotecaria de propiedades comparables no son evaluaciones precisas del valor de una propiedad que no se vende en la ejecución hipotecaria.

2. Evaluación profesional

Otra forma de encontrar el valor justo de mercado de una propiedad es contratar a un tasador de bienes raíces. Un tasador de bienes raíces es un profesional certificado con capacitación y experiencia en los muchos factores que determinan el valor de la propiedad.

Cuando los tasadores de bienes raíces valoran una propiedad, utilizan modelos ligeramente más sofisticados de análisis de mercado comparativo. Por ejemplo, podrían tener en cuenta las tendencias económicas actuales o de otro tipo antes de llegar a su valoración.

La mayoría de los prestamistas requieren una evaluación profesional antes de aprobar su préstamo para comprar la propiedad.

3. Costo de reemplazo

Este tercer método es a menudo utilizado por las compañías de seguros. Si el valor de una casa ha cambiado con el tiempo, el costo de reemplazarla podría usarse como un indicador del valor justo de mercado. Por ejemplo, si una casa que compró por $ 300,000 se quema, debido al aumento en el valor de la tierra o los costos de construcción , la reconstrucción de la misma casa ahora puede costar $ 350,000.

4. Precio de venta

El precio de venta, según el IRS, es el precio de venta real de la propiedad que recibe una organización. Es una de las maneras más fáciles de tener una idea del valor justo de mercado de una propiedad. Después de todo, si la transacción es a la distancia, entonces el precio de venta es lo que un comprador está dispuesto a pagar por la propiedad en el mercado.

Sin embargo, el precio de venta solo dará una idea precisa del valor justo de mercado si la transacción tiene lugar cerca del momento en que se necesita el valor justo de mercado. Como puede imaginar, el precio de venta de una propiedad que se vendió hace diez años nos dice poco sobre el valor justo de mercado en el mercado actual.

Incluso si la propiedad se vende muy recientemente, muchos factores también pueden hacer que una propiedad se venda por menos o más que el valor justo de mercado. La temporada, los esfuerzos de mercadeo y la experiencia del agente de bienes raíces vendiéndolos a casa pueden afectar el precio de venta. Esto significa que el precio de venta de una propiedad no siempre es un reflejo exacto del valor justo de mercado de la vivienda.

5. Valoraciones por sitios web de terceros.

El quinto y último método es usar sitios web de terceros que hagan estimaciones utilizando sus propias fórmulas propietarias. Por ejemplo, Zillow hace cálculos (que llama "Zestimates") con respecto a los valores justos de mercado de las propiedades basadas en las ventas locales recientes en Zillow y los registros de impuestos públicos. Pero quizás las valoraciones de propiedades más precisas se pueden obtener de una compañía de análisis llamada HouseCanary. Su algoritmo de valoración incorpora todos los datos de mercado disponibles para estimar el valor más probable por el cual una propiedad se vendería actualmente en una transacción a gran distancia. La compañía afirma tener una tasa de error de solo 0% a 3.6%.

El valor justo de mercado es una estimación imparcial que establece un precio realista si la propiedad real se vendió en las condiciones de mercado existentes. Proporciona un punto de partida sólido para la tasación de una propiedad para venta o herencia. Sin conocer el valor justo de mercado, aumenta el riesgo de pérdida o la responsabilidad fiscal.